Da parecchio tempo avevo in mente di scrivere qualche riga, ed eccoci qua.

A scanso di equivoci, preciso che la tempistica è quella relativa a Verona e che nell'esempio che segue parlo di uno sfratto relativo ad una locazione abitativa (per quanto molti passaggi siano identici anche per uno sfratto a seguto di locazione commerciale)

Facciamo conto che  il proprietario si venuto oggi ad esporre il suo problema, ovvero quell odi un inquilino che non paga il canone:

1) il primo step, generalmente è quello della raccomandata inviata all'inquilino, in cui viene dato un termine (7-10 giorni) per il pagamento dell'arretrato

2) dopo circa due settimane viene notificato l'intimazione di sfratto, e l'udienza viene fissata a distanza di circa un mese e mezzo

3) prima dell'udienza l'avvocato deve portare l'atto notificato in tribunale, ovvero, tecnicamente, "iscrivere a ruolo". Per fare ciò deve pagare allo Stato il contributo unificato (che varia a seconda del valore, comunque per sapere ne lcaso concreto occorre dividere al 50% questi importi) + € 27 di diritti

4) sempre che non vi siano rinvii d'ufficio o problemi di notifica, all'udienza può succedere che l'inquilino moroso si presenti e chieda "il termine di grazia". In buona sostanza il giudice rinvia la ad una nuov udienza a distanza di almeno tre mesi (diciamo a circa 100-110 giorni dall'udienza originaria). In teoria l'inquilino in questo termine dovrebbe saldare l'arretrato + pagare le mensilità che maturano nel frattempo + pagare le spese legali liquidate dal giudice

5) alla nuova udienza (oppure alla rima, nel caso non  ci sia stato il rinvio di cui al punto precedente) arriva la convalida dello sfratto, e il giudice fissa la data dell'esecuzione, all'incirca dopo 30 giorni dall'udienza. Ciò significa che per altri 30 giorni non è possibile iniziare la procedura per liberare l'immobile. Al contempo (e nel caso non si sia fatta istanza per ottenere il decreto inguntivo per i canoni arretrati) liquida le spese legali per l'attività fatta fino a questo momento (a Verona si usano queste tabelle)

6) dopo un mese inizia la fase di esecuzione, notificando all'inquilino copia dell'intimazione con la convalida di sfratto e con l'atto di precetto (ovvero un atto in cui si dice, sostanzialmente "se entro 10 gioni non te ne vai, metto le carte in mano all'ufficiale giudiziario")

7) una volta che sono passati 10 giorni dalla notifica dell'atto di precetto, possiamo portare l'intimazione di sfratto + la convalida + l'atto di precetto all'ufficiale giudiziario. Insieme gli porteremo il preavviso di sloggio. Lasciamo tutto  all'ufficiale giudiziario unitamente alla prova del pagamento del contributo unificato (€ 139) + € 27 di diritti

8) Dopo qualche giorno si va a ritirare tutto il plico di cui sopra. L'ufficiale giudiziario avrà messo una data sul pravviso di sloggio (generalmente di  3/4 mesi successiva). Quindi l'avvocato deve far notificare all'inquilino questo preavviso (in cui l'ufficiale giudiziario avverte l'inquilino che il giorno X arriverà a sfrattarlo)

9) Qualche giorno prima del giorno X l'avvocato porta tutto il famoso malloppo di cui sopra (incluso il preavviso di sloggio che nel frattempo avrà fatto notificare) all'ufficiale giudiziario (e paga qualche decina di euro)

10) il giorno X è il giorno del "primo accesso": ciò significa che l'ufficiale giudiziario si recherà dall'inquilino e dirà all'inquilino (o lascerà un avviso, nel caso in cui non gli venga aperto) che ritornerà tra uno o due mesi, e questa volta l'inquilino dovrà andarsene davvero

11) quindi qualche giorno dopo questo primo accessogiorno, l'avvocato va dall'ufficiale giudiziario e si riprende tutto il famigerato malloppo di carte a cui trova aggiunto il verbale di primo accesso e in questo modo l'avvocato viene a conoscenza (e può dunque comunicare al proprio cliente) quando sarà il giorno del secondo accesso (chiamiamolo giorno Y)

12) una volta ritirato il malloppo l'avvocato deve, nei giorni successivi, riportarlo all'ufficiale giudiziario per la richiesta di assistenza della forza pubblica

13) dopo qualche giorno si va a ritirare la richiesta di forza pubblica firmata dall'l'ufficiale giudiziario, che, a cura dell'avvocato, dovrà essere inviata  a polizia o carabinieri

14) qualche giorno prima del nuovo accesso (Y) l'avvocato riporta tutto il malloppo, includendovi anche la ricevuta del fax alla polizia/carabinieri, all'ufficiale giudiziario, pagando i relativi diritti di accesso;

15) il giorno del secondo accesso generalmente l'avvocato si trova sul posto, solitamente insieme ad un fabbro per l'eventuale apertura forzosa della porta e per sostture in ogni caso la serratura (il fabbro è a carico del proprietario), e, SE TUTTO VA BENE, si riesce a liberare l'immobile (se succede un qualche intoppo, tipo che la forza pubblica non si presenta o altro, tornate al punto 11 e ripetete)

16) qualche giorno dopo l'eseguito sfratto l'avvocato torna dall'ufficiale giudiziario, a ritirare tutto il malloppo

17) ovviamente la liquidazione del giudice vale solo per l'attività svolta sino all'udienza, tutta l'attività successiva deve essere quantificata a cura dell'avvocato.